Hvad du som lejer skal vide om lejekontrakten

Kontaktinformationer på udlejer og lejer

En lejekontrakt skal først og fremmest indeholde informationer på de to parter, der indgår aftalen: Udlejer og lejer. Udover navn, adresse og telefonnummer på jer begge, bør her også fremgå enten CPR- eller CVR-nummer.

Beskrivelse og lejemålstype

I lejekontrakten bør det fremgå, hvilket type lejemål, aftalen drejer sig om. Det kan fx være en lejlighed, andelsbolig, ejerlejlighed, enkeltværelse eller hus.

Lejemålet bør derudover også beskrives, så der ikke opstår tvivl om, hvad du præcis lejer. Lejemålet beskrives bedst ved at angive antal kvadratmeter og antal værelser.

Er der tale om fremleje, skal det også fremgå tydeligt af lejekontrakten.

Anvendelse af lejemålet

Er det aftalen, at lejemålet kun må anvendes til beboelse, skal det fremgå tydeligt af lejekontrakten. Det kan fx være, hvis udlejer ønsker, at der ikke drives erhverv i lejeboligen. 

Brugsret

For at have klare retningslinjer om, hvad du som lejer må anvende i ejendommen, bør der i lejekontrakten også fremgå en liste af ejendommens fælles faciliteter. Det kan fx være: Fælles vaskeri, kælder-/loftrum, cykelkælder, garage og lignende.

Overtagelse

Datoen for overtagelsen af lejemålet bør altid tydeligt fremgå i lejekontrakten. Normalt forløber en lejeperiode indtil den opsiges, med mindre, der er tale om en tidsbegrænset lejeperiode. 

Opsigelsesvarsel

Lejekontrakten bør også indeholde information om dit og udlejers opsigelsesvarsel. Ifølge lejeloven er opsigelsesvarslet for beboelseslejligheder tre måneder, mens det for enkeltværelser er én måned.

Er du blevet enig med din udlejer om et andet opsigelsesvarsel end de almindelige tre eller én måned, skal dette anføres i lejekontraktens afsnit om særlige forhold (§ 11 i Typeformular A10).

Særligt ved tidsbegrænset lejeperiode

Er der tale om tidsbegrænset leje, skal dette også fremgå af kontraktens afsnit om særlige forhold (§ 11 i Typeformular A10).

Hold øje med, at du fortsat har mulighed for at opsige lejemålet med et aftalt varsel. Hvis det ikke direkte står i kontrakten, kan din udlejer nemlig kræve, at du betaler husleje for hele den tidsbegrænsede periode, selvom du gerne vil ud af aftalen før tid.

Lejen

Det skal tydeligt fremgå af din lejekontrakt, hvor meget du betaler i leje, hvor din leje skal betales og hvornår og hvor ofte, den skal betales. Det typiske er månedsleje, der skal betales d. 1. hverdag i hver måned.

Du kan læse mere om, hvordan en husleje fastsættes her.

Læs også mere om reglerne for huslejestigninger.

Betalinger udover lejen

Udover lejen er der en række udgifter, der kan være en del af dine samlede leje, hvilket også skal være beskrevet i lejekontrakten. Det kan typisk være:

• A conto varme
• A conto vand
• A conto el
• A conto kølingsbidrag
• Antennebidrag
• Internetbidrag
• Bidrag til beboerrepræsentationen

Ved din indflytning skal du normalt betale et depositum, forudbetalt leje og den første måneds leje. Din samlede indflytningspris med depositum, forudbetalt leje og den første måneds husleje kan dog ikke overstige et beløb svarende til syv måneders leje.

Betal aldrig depositum, forudbetalt leje eller husleje før både du og udlejer har skrevet under på lejekontrakten.

Depositum

Depositummet er en sikkerhed til din udlejer, hvis der bliver behov for reparationer eller anden istandsættelse ved din fraflytning. Din udlejer kan derfor bruge af depositummet, hvis han mener, at du ikke har levet op til din vedligeholdelsespligt.

Din udlejer kan maksimalt opkræve dig for, hvad der svarer til tre måneders husleje i depositum.

Det betyder dog ikke, at beløbet for istandsættelsen af din lejebolig er afgrænset til dit depositum. Din udlejer kan således godt efterkræve et højere beløb svarende til istandsættelsen af lejeboligen. Læs mere om istandsættelse og vedligeholdelse i de følgende afsnit. 

Forudbetalt leje

Den forudbetalte leje er en sikkerhed til din udlejer, der sikrer at du som lejer ikke fraflytter lejeboligen uden at betale husleje i opsigelsesperioden. Din udlejer kan selv bestemme, om du skal betale forudbetalt leje, og hvor mange måneders leje det i så fald skulle svare til - dog maksimalt, hvad der svarer til tre måneders leje.

Det bør fremgå tydeligt af din lejekontrakt, hvordan udgifter til vand, varme, el, gas og køling af boligen afholdes. Det kan enten betales a conto, være inkluderes i den samlede leje, eller være lejer, der selv står for det.

A conto-betaling

A conto-betalinger betyder, at du betaler forud for en forbrugsopgørelse. Du vil derfor ved opgørelsen enten få penge tilbage eller skulle betale et ekstra beløb, afhængig af, om dit forbrug er højere eller lavere end dine samlede a conto indbetalinger.

A conto-beløbet bliver fastlagt af din udlejer, som ofte vil kigge på, hvad tidligere lejere har betalt, og hvordan deres forbrug har været. Din udlejer kan godt ændre a conto-beløbet med 6 ugers varsel, hvis han mener det er for højt eller lavt.

Forbruget er inkluderet i huslejen

Er forbruget til el, vand eller varme en del af din husleje, vil det ikke fremgå af oversigten over ekstra betalinger til lejen. Din udlejer kan efterfølgende heller ikke opkræve mere, hvis han opdager at forbruget er højere end forventeligt. Du kan omvendt heller ikke få penge tilbage, hvis det faktiske forbrug er lavere end forventet.

Du står selv for afregning

Det er ikke unormalt, at du selv står for afregning af visse udgifter til lejemålet, som fx el. Her er du selv ansvarlig for at vælge og betale forsyningsselskabet.

Der differentieres mellem ny istandsættelse og normal istandsættelse i forbindelse med ind- og fraflytningen af en lejebolig. Du har som lejer dog ikke pligt til at aflevere lejemålet i bedre stand, end boligen var i, da du overtog den. 

Hvilke forpligtelser, du har til lejemålets stand ved fraflytning afhænger først og fremmest af, hvad der står i lejekontrakten. Om din udlejer kan kræve, at du afleverer lejemålet ny istandsat afhænger dog også af, hvornår lejeaftalen er indgået.

Ind- og fraflytningssyn

Du skal sammen med din udlejer afholder både et indflytnings- og fraflytningssyn i forbindelse med din ind- og fraflytning, medmindre du lejer et enkeltværelse eller din udlejer kun udlejer en enkelt ejer- eller andelsbolig.

Læs mere om indflytningssyn og indflytningsrapport

Læs mere om fraflytningssyn og fraflytningsrapport

I næste afsnit kan du læse mere om, hvilke forpligtelser, du kan have til vedligeholdelse af lejemålet.

Det er blevet mere og mere almindeligt, at udlejer giver adgang til fx fællesantenner og Internet. Det vil derfor stå oplyst i din lejekontrakt, om det er dig selv eller din udlejer, der står for dette. Er det din udlejer, der står for leveringen af det, er det helt almindeligt, at du skal betale et bidrag.

Det skal fremgå tydeligt af din lejekontrakt, om det er dig eller udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Det eneste du, ifølge lejeloven, er forpligtet til at vedligeholde som lejer er fornyelse af låse og nøgler. Du kan dog godt i din lejekontrakt være pålagt at skulle vedligeholde andet i din bolig. Sagt med andre ord, er det sjældent, at du udelukkende skal stå for vedligeholdelse af lås og nøgler.

Du vil derudover altid have vedligeholdelsespligten for de ting, du selv installerer i boligen. Hvis du fx selv installerer en vaskemaskine, er du selv ansvarlig for at vedligeholde denne - også selvom der i din lejekontrakt står, at din udlejer vedligeholder hårde hvidevarer.

Indvendig vedligeholdelse

Indvendig vedligeholdelse og istandsættelse dækker over hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Udlejer må gerne pålægge dig den indvendige vedligeholdelse samt vedligeholdelse af det, du har adgang til i boligen. Det kan fx være køleskab, opvaskemaskine og brusehoved.

Det skal fremgå af lejekontraktens afsnit om særlige vilkår (§ 11 i typeformularen), hvis du pålægges mere end den almindelige indvendige vedligeholdelse.

Udvendig vedligeholdelse

Den udvendige vedligeholdelse er alle de ting, der ikke omfattes af hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Den udvendige vedligeholdelse dækker derfor over alle de ting, der hører til ejendommen. Det kan være bygningens tag eller facade, men også altan og skorsten, der hører til bygningen.

Indvendig og udvendig vedligeholdelse er et vigtigt element af din lejeaftale, og vi anbefaler dig derfor at nærlæse reglerne om dette.

For at mindske tvivl om lejemålet, og hvad du har adgang til og må anvende i lejemålet, er det vigtigt, at lejekontrakten indeholder et afsnit, der beskriver det inventar, der hører med.

Af inventar kan fx nævnes:

• Opvaskemaskine
• Vaskemaskine
• Køleskab
• Komfur
• Kælder/loftsrum
• Garage

Husdyr

Det er din udlejer, der vurderer, om du må holde husdyr i lejeboligen. Din udlejer kan også bestemme, hvor store dine husdyr i så fald må være, eller hvor mange, der er tilladt for dig at holde. Bemærk, at der er forskel på husdyr og smådyr.

Der vil normalt være et særskilt afsnit om husdyr i din lejekontrakt. Men aftaler I nogle særlige vilkår for husdyr i lejeboligen skal dette fremgå af lejekontraktens afsnit om særlige forhold (§ 11 i Typeformular A).

Læs mere om husdyr, og hvad du skal være opmærksom på her.

Husorden

Det er ved indflytning en rigtig god idé at holde dig orienteret om den gældende husorden i ejendommen, da du ved overtrædelse af reglerne kan risikere at blive smidt ud af din lejebolig. Det skal fremgå af din lejekontrakt, om der eksisterer en husorden, og om du er blevet orienteret herom.

Uden en evt. husorden gælder lejelovens § 79 a-c om god skik og orden. Reglerne om god skik og orden gør sig dog altid gældende, uanset om der er en husorden eller ej.

Afsnittet i lejekontrakten om særlige vilkår er et afsnit, du skal være særlig opmærksom på.

Lejekontrakten og lejeforholdet vil som minimum altid være underlagt vilkårene i lejeloven. Din udlejer kan derfor som udgangspunkt ikke stille dig dårligere end lejeloven foreskriver. Der er dog visse regler i lejeloven, der kan fraviges, og som du og din udlejer kan indgå særlige aftaler om.

De særlige vilkår er kun gældende, hvis de fremlægges i et særskilt afsnit, hvor det er tydeligt står, at der er tale om særlige vilkår. Bruges Typeformular A10 skal de særlige vilkår anføres i § 11. Angives fravigelserne ikke i dette bestemte afsnit, vil de ikke være gældende.

Din udlejer kan ikke fravige lejeloven som han vil

Blot fordi, din udlejer har mulighed for at lave særlige aftaler med dig, betyder det ikke, at han kan fravige lejeloven som han vil. Ugyldige vilkår bliver dog ikke pludselig gyldige, fordi de står i det rigtige afsnit i kontrakten.

Vilkår, din udlejer aldrig kan fravige:

• Andre mulighed for at smide dig ud, end hvad lejeloven foreskriver
• At du afleverer boligen i bedre stand, end da du flyttede ind
• En ualmindelig høj husleje
• Er din lejeaftale indgået efter d 1. juli 2015, kan din udlejer heller ikke kræve, at du afleverer lejemålet nyistandsat.
• Bor du i en ejendom med flere end seks beboelseslejemål, skal du som minimum have samme lejevilkår som de andre lejere i ejendommen. Det betyder, at din udlejer ikke kan stille dig dårligere end de andre i ejendommen.

Er du i tvivl om vilkårene i lejekontrakten er gyldige, kan det være en god idé at få en jurist eller fagperson til at læse din lejekontrakt igennem.