Alt om indvendig og udvendig vedligeholdelse af lejebolig

Hvad siger lejeloven om vedligeholdelse af min lejebolig? Kan udlejer give lejer den udvendige vedligeholdelsespligt? Og hvad skal jeg være særligt opmærksom på som lejer og udlejer? Vi guider dig her!

Der kan være mange ting at holde styr på, når det drejer sig om den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt af lejemål. Her kan du derfor finde alt, du skal vide om vedligeholdelsespligten. 

Du kan læse mere om:

 

Generelt om vedligeholdelse af lejeboliger

Vedligeholdelse af en bolig omhandler de ting, der skal til, for at en bolig fremstår godt vedligeholdt. Når du skal vurdere, om boligen er godt vedligeholdt, skal du huske at tage højde for almindelig slid og ælde.

Vedligeholdelse handler heller ikke om de ting, der repareres som følge af en skade. Det gælder uanset om du er udlejer eller lejer. Det er den, der forsager skaden, der har ansvaret for reparationen. Hvis lejer fx ødelægger noget, som udlejer har vedligeholdelsespligten for, er det lejer, der skal erstatte det ødelagte. Det gælder omvendt også for udlejer, hvis han kommer til at ødelægge noget, som lejer har vedligeholdelsespligten for.

Arbejdet skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt

Når en bolig skal vedligeholdes, eller skader skal udbedres, skal det udføres håndværksmæssigt forsvarligt. Arbejdet skal altså være af en vis standard, der følger reglerne på området. Dette er et krav, uanset om det er lejer eller udlejer, der står for vedligeholdelsen eller udbedringen.

Hvad er forskellen på den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt?

Det eneste, lejer som udgangspunkt skal vedligeholde er låse og nøgler. Lejer kan dog godt pålægges den indvendige vedligeholdelse, ligesom han i visse tilfælde også kan pålægges den udvendige vedligeholdelse.

Hvem der har vedligeholdelsespligten skal noteres tydeligt i lejekontrakten. Står det ikke i lejekontrakten, har udlejer automatisk både den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt. Lejer vil altid have vedligeholdelsespligten for låse og nøgler.

Indvendig vedligeholdelse
Udvendig vedligeholdelse
  • Dækker over maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve
  • Kan være pålagt enten lejer eller udlejer
  • I lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015 kan udlejer ikke kræve nyistandsættelse ved fraflytning
  • Gælder al anden vedligeholdelse end maling, hvidtning og tapetsering i lejligheden, uanset om det er inden- eller udenfor lejligheden.
  • Kan kun pålægges lejer i uregulerede kommuner
 

Husk, at det altid er lejers ansvar at passe på boligen. Dette gøres bl.a. ved at luft godt ud, rense afløb og vandlåse løbende, afkalke vandhaner på badeværelse og i køkken, rengøre fliser på badeværelser og opvarme alle rum i kolde perioder. 

Den indvendige vedligeholdelsespligt

Den indvendige vedligeholdelsespligt dækker over maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve. Vedligeholdelsesarbejdet skal ske så ofte, at boligen altid fremtræder godt vedligeholdt.

Om det er lejer eller udlejer, der har den indvendige vedligeholdelse, afhænger af, hvad der står oplyst i lejekontraktens afsnit om lejemålets vedligeholdelse (§ 8 i Typeformular A9).

Det er ofte lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, men det kan også være udlejers pligt, hvis det fx ikke er præciseret i lejekontrakten.

Nyistandsættelse ved fraflytning

Nyistandsættelse af et lejemål betyder, at maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve skal ske så ofte, at lejemålet fremstår nyt. Dette er dog kun muligt for udlejere at kræve i lejekontrakter indgået før d. 1. juli 2015. Er lejekontrakten indgået efter d. 1. juli 2015, kan der kun være krav om normal istandsættelse af lejemålet.

Normal istandsættelse

Er lejekontrakten indgået efter d. 1. juli 2015, kan udlejer som sagt ikke længere kræve, at lejer skal aflevere lejemålet nyistandsat. Nu må udlejer altså kun kræve, at lejer istandsætter i forhold til nødvendig vedligeholdelse - også kaldet for normal istandsættelse. Det betyder, at maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve kun skal ske, hvis det vurderes nødvendigt, for at lejemålet fremtræder godt vedligeholdt. Denne vurdering sker ved et fraflytningssyn.

Er din lejekontrakt indgået efter d. 1 juli 2022 skal den indvendige vedligeholdelse forstås som vedligeholdelse af boligen med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

Når lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt

Er det lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, er det lejer, der hæfter for omkostningerne til nødvendig maling, hvidtning, tapetsering samt behandling af gulve.

Når udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt

Står udlejer for den indvendige vedligeholdelse, skal der være en indvendig vedligeholdelseskonto tilknyttet lejemålet.

Lejemålets indvendige vedligeholdelseskonto

En indvendig vedligeholdelseskonto er udlejers måde at sikre, at der altid er penge til vedligeholdelse af en bolig. Kontoen tilhører altså boligen og ikke lejeren.

Hvis der er en indvendig vedligeholdelseskonto til boligen, står det i lejekontrakten. Sammen med huslejen indbetaler lejer hver måned til denne konto. Beløbet er fastsat i lejeloven og reguleres årligt d. 1. januar. Beløbet er 46 kr. pr. kvm i 2022.

Pengene på vedligeholdelseskontoen skal som udgangspunkt bruges til maling, tapetsering og behandling af gulve.

Hvis saldoen er større end 3 års indbetalinger, kan pengene – hvis boligen ellers er pænt vedligeholdt – bruges til andre vedligeholdelsesarbejder. Det kan for eksempel være opsætning af fliser eller udskiftning af køkkenbordplade eller blandingsbatterier.

Hvis lejer vil udføre vedligeholdelsesarbejde for de penge, der står på kontoen, skal lejer kontakte udlejer. Det er udlejer, som afgør, om arbejdet kan udføres og betales fra kontoen. Nogle gange kan der stå i lejekontrakten, at arbejdet kun må udføres af momsregistrerede håndværkere.

Vær opmærksom på, at udlejer kun er forpligtet til at afholde udgifterne til indvendig vedligeholdelse, hvis der er penge på kontoen. Sørg derfor for at kende saldoen inden igangsættelse. Hvis udgifterne er højere end saldoen på kontoen, skal lejer betale differencen.

Når arbejdet er afsluttet, skal lejer aflevere regningen på udgifterne til udlejer, som besigtiger boligen. Hvis arbejdet er udført som aftalt, får lejer refunderet udgifterne fra kontoen.

Det er vigtigt, at lejer får udlejer til at besigtige arbejdet og godkende regningerne hurtigst muligt, efter at arbejdet er udført. Hvis regningerne er mere end 3 måneder gamle, kan udgifterne nemlig ikke refunderes.

Lejer kan ikke få udbetalt penge fra kontoen, efter at lejemålet er opsagt, da pengene tilhører lejemålet og ikke lejeren.

Den udvendige vedligeholdelsespligt

Den udvendige vedligeholdelse er al anden vedligeholdelse end maling, hvidtning og tapetsering i lejligheden, uanset om det er inden- eller udenfor lejligheden.

Udvendig vedligeholdelse dækker fx over reparation af hårde hvidevarer, altaner, døre, gas, vandføring og varmekilder, samt vedligeholdelse af udendørsarealer, såsom den tilhørende gård.

Det er udlejer, der skal sørge for den udvendige vedligeholdelse, medmindre I har aftalt andet.

Kan den udvendige vedligeholdelse pålægges lejer?

Det er kun muligt at pålægge lejeren den udvendige vedligeholdelse i lejemål, der ligger i uregulerede kommuner. Uregulerede kommuner er i 2022: Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland, Ærø.

Hvis det skal pålægges lejeren at have den udvendige vedligeholdelse, skal det angives i lejekontraktens afsnit om særlige vilkår (§ 11 i Typeformular A9). 

Gode råd til dig som lejer

Fortæl udlejer om boligens stand

Den bolig, du lejer, skal altid fremstå godt vedligeholdt. Dette gælder, uanset om det er dig eller udlejer, der står for den indvendige vedligeholdelse.

Selv om udlejer skal betale for den indvendige vedligeholdelse, er det stadig dit ansvar at give udlejer besked, når vægge, lofter og træværk trænger til maling, eller gulvene trænger til lakering.

Hold godt øje

Hvis du ikke giver udlejer besked om, at noget i din bolig trænger til vedligeholdelse, kan det udvikle sig til en skade. Så risikerer du, at udlejer ser det som misligholdelse, og det skal du selv betale for.

Et eksempel kan være, hvis lakken slides af gulvet, så gulvbrædderne fremstår med råt træ. Så er skaden sket, og gulvet kan kun genoprettes, hvis det afslibes igen inden en ny lakering.

Som lejer skal du derfor holde godt øje med din boligs stand. Det kan blive dyrt, hvis du ikke vedligeholder den.

Særligt til dig, der udlejer i en reguleret kommune

Den 10-årige vedligeholdelsesplan

Udlejer du en bolig i en ejendom med mindst syv lejemål, der ligger i en reguleret kommune, er du forpligtet til at udarbejde en vedligeholdelsesplan. Denne plan skal dække over vedligeholdelsen af ejendommen for de kommende 10 år.

En vedligeholdelsesplan vil typisk indeholde følgende punkter:

  • En redegørelse for ejendommens tilstand
  • Større vedligeholdelsesarbejder, der er nødvendige for, at ejendommen er i forsvarlig stand
  • Tidsplan for vedligeholdelsen
  • Et budget over vedligeholdelsen

Har ejendommen en beboerrepræsentation skal repræsentationen inddrages i vedligeholdelsesplanen. 

Læs mere om reglerne for planen i 'Bekendtgørelse om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme'.

Spørgsmål og svar om vedligeholdelse

Hvad du som lejer skal vedligeholde i din bolig, afhænger af, om du har den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt. Dette kan du altid læse i din lejekontrakt.

Den indvendige vedligeholdelsespligt dækker over maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve, mens den udvendige vedligeholdelse gælder al andet vedligeholdelse både ude og inde.

Overholder din udlejer ikke sin vedligeholdelsespligt, skal du hurtigst muligt tage kontakt til din udlejer omkring det. Reagerer han ikke, kan du bringe sagen ind for Huslejenævnet, der kan føre sagen videre.

Hvem der skal betale for vedligeholdelsen af en bolig afhænger af, hvem der har henholdsvis den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt. Dette står altid i lejekontrakten. I Typeformular A10 står det i § 8, men der også kan være særlige aftaler noteret i § 11 om særlige forhold.

Står det ikke noteret i lejekontrakten, har udlejer automatisk både den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt. Lejer vil altid have vedligeholdelsespligten for låse og nøgler.

Vedligeholdelse af hårde hvidevarer er en del af den udvendige vedligeholdelsespligt. Denne er oftest pålagt udlejer, men hold dig altid orienteret i lejekontrakten. Har udlejer den udvendige vedligeholdelsespligt er det udlejer, der skal stå for vedligeholdelsen af hårde hvidevarer.

Installerer du selv hårde hvidevarer efter indflytning, er det dog dig, der er ansvarlig for vedligeholdelsen af disse.

Hvem der har ansvaret for vedligeholdelsen vil være skrevet i lejekontrakten. Du kan som lejer godt pålægges at have den indvendige vedligeholdelsespligt, mens det kun er i særlige kommuner, at du kan have pligten for den udvendige vedligeholdelse.

Som udgangspunkt er det dog altid dit ansvar at passe på den bolig, du bor i. Det gør du bl.a. ved, at:

  • lufte godt ud i lejligheden med jævne mellemrum
  • rense og rengøre gulvafløb, vandlåse, ventilationsventiler og filtre/perlatorer på blandingsbatterier løbende
  • rense og rengøre hårde hvidevarer løbende
  • afkalke fliser, badekar og vandhaner jævnligt
  • vedligeholde og udskifte dørhåndtag, låse og nøgler, når det er nødvendigt
  • lakere gulve og dørtrin, før lakken er slidt af
  • opvarme alle rum i lejligheden i kolde perioder
Installerer lejer selv hvidevarer i lejeboligen, er det altid lejers eget ansvar at vedligeholde disse hvidevarer. Det kan fx være, at leje installerer en vaskemaskine. Så har lejer selv ansvar for at vedligeholde maskinen, selvom det ifølge lejekontrakten er udlejer, der har vedligeholdelsespligten for hårde hvidevarer.

Hvilke forpligtelser, du som lejer har til lejemålets stand ved fraflytning afhænger først og fremmest af, hvad der står i lejekontrakten. Om din udlejer kan kræve, at du afleverer lejemålet nyistandsat afhænger dog også af, hvornår lejeaftalen er indgået.

Er lejekontrakten indgået før d. 1. juli 2015 kan udlejer have krævet, at lejemålet afleveres nyistandsat.

Er lejekontrakten indgået efter d. 1. juli 2015, kan udlejer kun kræve, at du som lejer afleverer lejemålet istandsat, så det fremstår godt vedligeholdt.

Det er altid dit ansvar at passe på boligen. Det gør du bl.a. ved at:

  • lufte godt ud i lejligheden med jævne mellemrum
  • rense og rengøre gulvafløb, vandlåse, ventilationsventiler og filtre/perlatorer på blandingsbatterier løbende
  • rense og rengøre hårde hvidevarer løbende
  • afkalke fliser, badekar og vandhaner jævnligt
  • vedligeholde og udskifte dørhåndtag, låse og nøgler, når det er nødvendigt
  • lakere gulve og dørtrin, før lakken er slidt af
  • opvarme alle rum i lejligheden i kolde perioder

Du er derudover som lejer altid ansvarlig for at vedligeholde låse og nøgler. Har du også den indvendige vedligeholdelsespligt, skal du sørge for at male vægge og træværk samt lakere gulve så ofte, så boligen fremstår godt vedligeholdt. Begynder lakken fx at slides af, eller har du fået lavet huller i væggen, er det dit ansvar at udbedre det.

Find svar på alle dine spørgsmål i vores hjælpecenter

Relaterede artikler

Alt til din fraflytning

Når du skal flytte fra din lejebolig, er der en del regler, du skal være opmærksom på. Vi har samlet et overblik til dig her.

Det skal du vide om din indflytning

Få overblikket over, hvad du skal huske samt hvad lejeloven siger om indflytningssyn, indflytningsrapport og fejl og mangellisten.

Spørgsmål og svar om lejekontrakten