Spørgsmål og svar om lejeforhold

Lejekontrakt

 

En lejekontrakt er den aftale, der er indgået mellem udlejer og lejer om et lejemål. I lejekontrakten står udlejers og lejers forpligtelser i forbindelse med lejemålet, huslejen, lejemålets tilstand ved ind- og fraflytning, lejeperiode og alle de andre aftaler, der er indgået om lejeforholdet.

Læs meget mere om lejekontrakten her.

Står der forkerte oplysninger i din lejekontrakt, skal du straks kontakte din udlejer. Kontaktoplysningerne på din udlejer står altid i din lejekontrakt.

En fremlejekontrakt er forskellige fra en almindelig lejekontrakt ved først og fremmest at gælde for en tidsbegrænset periode. Der kan også være forskellige i forhold til opsigelsesvarslet og andet.

Husk også, at en fremlejekontrakt altid skal være skriftlig.

Læs meget mere om, hvad du skal være opmærksom på ved fremleje her.

Du kan stadig leje boligen, selvom din udlejer har brug en forældet typeformular.

Da der kom en ny lejelov d. 1. juli 2015 fulgte der også en ny autoriseret standardkontrakt med. Typeformular A, 9. udgave erstattede dermed den tidligere Typeformular A, 8. udgave. Er din lejeaftale indgået efter d. 1. juli 2015, skal den følge vilkårene i den nye lejelov.

I 2022 blev sammenskrivningen af lejeloven og boligreguleringsloven vedtaget, og Typeformularen blev derfor også opdateret. Er din lejekontrakt indgået efter september 2022, bør den blive udarbejdet i Typeformular A 10. udgave, som pr. november 2022 er den seneste Typeformular til lejekontrakter for beboelse.

Anvender din udlejer en tidligere typeformularer end den aktuelle, betyder det dog ikke, at hele din lejekontrakt er ugyldig. Det kan fx være, at I har indgået en lejeaftale i 2016, men hvor udlejeren bruger typeformular fra 2014. I dette tilfælde betyder det, at de vilkår i kontrakten, der ifølge den nye lejelov er ugyldige, skal erstattes af de nye, gyldige vilkår fra den aktuelle typeformular og nye lejelov. 

Du kan læse mere om typeformular A10 og lejekontrakten her.


Gamle lejekontrakter, som er indgået før d. 1. juli 2015 følger reglerne fra den gamle lejelov. Den nye lejelov gælder derfor kun lejekontrakter, der er indgået - og bliver indgået - efter d. 1. juli 2015.

Der findes ikke nogen fortrydelsesret for lejekontrakter - heller ikke selvom, du ikke er flyttet ind i boligen. Fortryder du derfor at have underskrevet lejekontrakten, gælder opsigelsesvarslet, som højest kan være tre måneder.

Din udlejer har dog, i forbindelse med din opsigelse, pligt til at finde en ny lejer hurtigst muligt.

Er der ugyldige vilkår ind i din lejekontrakt, vil det være Lejeloven, der gælder. Selvom din lejekontrakt indeholder ugyldige vilkår betyder det ikke, at hele din lejekontrakt er ugyldig.

Er der forhold, I ikke har indgået aftaler omkring i lejekontrakten, vil det være Lejelovens bestemmelser, der gør sig gældende.

Bor du i en lejebolig uden en lejekontrakt, er det Lejelovens regler, der gælder.

Du kan bruge dit kontoudtog eller kvitteringer for indbetalinger af husleje, depositum og forudbetalt husleje som bevis for, at du lejer boligen.

Udlejer kan ikke senere komme og tvinge dig til at underskrive en kontrakt, der stiller dig dårligere, end du er stillet i lejeloven.

Opstår der tvister eller uenigheder mellem dig og din udlejer, skal du tage udgangspunkt i lejeloven.

Udlejer kan i nogle situationer vælge at tidsbegrænse lejemålet. Det betyder, at lejemålet udlejes i en tidsbestemt periode.

Ved tidsbegrænset leje udløber lejeforholdet på den dato, der er angivet i lejekontrakten.Hverken lejer eller udlejer skal altså opsige lejeforholdet. Indtil denne dato kan lejeaftalen som udgangspunkt ikke opsiges af hverken lejer eller udlejer.

Når lejeforholdet ophører, kan I vælge at forlænge det med en ny tidsbegrænset lejekontrakt. Det kræver dog, at der stadigvæk forelægger en saglig begrundelse for tidsbegrænsningen

En tidsbegrænset lejekontrakt kan laves som en almindelig lejekontrakt. 

Den bliver tilsendt særskilt fra din udlejer. Du modtager den derfor ikke nødvendigvis i din Findbolig indbakke. Det varierer fra udlejer til udlejer. 

Det kan ske, at lejer og udlejer bliver uenige om lejeforholdet. Her er Lejeloven altid et godt sted at starte, for at være sikker på, at I ikke diskuterer noget, der allerede er bestemt i loven.

Kan I ikke finde svar i Lejeloven eller selv finde til enighed, er Huslejenævnet den første instans, I kan gå til. Vær opmærksom på, at Huslejenævnet forventer, at I først har prøvet at nå til enighed på egen hånd.

Du kan både som lejer og udlejer indbringe en sag for Huslejenævnet. Men det kræver, at tvisten er inden for nævnets kompetence. Det koster et beløb at indbringe en sag for Huslejenævnet. 

Læs mere om Huslejenævnet, og hvordan du indbringer en sag.

Du skal bruge en lejekontrakt, når du indgår en lejeaftale som enten udlejer eller lejer af en bolig. En lejekontrakt er således relevant, når du udlejer eller lejer en hvilken som helst type af lejebolig. Det kan fx være et værelse, en lejlighed eller et hus.

Underskriv lejekontrakt inden indflytning

Når både du og udlejer har underskrevet lejekontrakten, er I begge bundet af kontraktens indhold, så længe kontraktens indhold følger lejelovens bestemmelser.

Skulle en af jer efterfølgende ønske ændringer i kontraktens vilkår, skal I derfor blive enige om ændringerne. Det betyder også, at du som lejer ikke kan blive pålagt yderligere forpligtelser eller få frataget rettigheder - med mindre, at du selv accepterer det.

Skulle du være flyttet ind i boligen uden at have skrevet under på en lejekontrakt, kan din udlejer ikke efterfølgende tvinge dig til at underskrive en kontrakt, der stiller dig ringere end du er stillet i lejeloven.

Læs mere om lejekontrakten her.

Du skriver under på din lejekontrakt, når du ønsker at indgå en lejeaftale på baggrund af de forhold, der står i kontrakten. Underskriften sker inden indflytningen.

Det er din udlejer, der bedst kan svare på dine spørgsmål til lejekontrakten. Der bør stå i din lejekontrakt, hvordan du kan få fat på din udlejer.

Der kan godt stå flere personer på samme lejekontrakt. Det kan fx være kærestepar, vennepar eller ægtepar, der deler et lejemål.

Dette betyder dog, at begge parter enten skal bo i lejemålet og opsige lejemålet sammen. Den ene part kan derfor ikke fraflytte lejemålet alene. Udlejer kan godt vælge at lade lejeaftalen fortsætte med den ene part, men det er ikke udlejers pligt. Du kan læse mere om, hvordan et lejemål i dette tilfælde kan overdrages til andre.

I særlige tilfælde kan udlejer godt opsige dig som lejer. Dette kan fx ske, hvis der er tale om udlejning af et enkeltværelse, hvis udlejer ønsker at bo i boligen, eller hvis du som lejer ikke overholder god skik og orden. Du kan læse mere om, hvornår udlejer kan opsige lejer her.

Husleje, depositum og forudbetalt husleje

Depositummet er udlejers sikkerhed for, at du istandsætter boligen som aftalt ved fraflytning. Hvad omkostningerne til istandsættelsen løber op i, er forskelligt og afhænger af, hvad der er aftalt om istandsættelse af lejemålet ved fraflytning. Det vil derfor være svært at sige på forhånd, om du som lejer kan forvente at få dit depositum tilbage. Det afhænger af din lejeaftale, og hvordan du ellers vedligeholder og passer på dit lejemål.

Du kan læse mere om, hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med fraflytning fra en lejebolig. Få også styr på reglerne i forhold til vedligeholdelse af din lejeboligen.

Din udlejer kan kræve, at du betaler et depositum og forudbetalt husleje inden, du flytter ind. Kræver din udlejer dette, skal det fremgå af din lejekontrakt. Depositum og forudbetalt leje må hver især højest svare til 3 måneders husleje, og du kan derfor højest skulle indbetale hvad der svarer til 6 måneders husleje. Dette er reguleret i lejeloven.

Depositum

Depositummet er udlejerens sikkerhed for, at du afleverer boligen i den stand, I har aftalt. Gør du ikke det, kan udlejeren bruge af dit depositum til at istandsætte lejligheden.

Forudbetalt leje

Den forudbetalte leje er din udlejers sikkerhed for at få betaling for de sidste 3 måneder af lejeperioden. Din udlejer kan derfor også maksimalt kræve 3 måneders husleje i forudbetalt leje. Det betyder også, at du i de sidste tre måneder ikke skal betale husleje.

Der er regler for, hvor meget en husleje må stige, hvordan stigningen skal varsles og hvad der kræves for, at stigningen er gældende.

Du kan læse mere om hvad reglerne og lejeloven for huslejestigningerne siger her.

Den forudbetalte leje er din udlejers sikkerhed for at få betaling for de sidste 3 måneder af lejeperioden. Din udlejer kan derfor også maksimalt kræve 3 måneders husleje i forudbetalt leje. Det betyder også, at du i de sidste tre måneder ikke skal betale husleje.

Det er din udlejer, der skal modtage betalingen for din husleje. Det står i din lejekontrakt, hvor og hvordan du skal betale huslejen.

Læs mere om huslejen, og hvordan den fastsættes her.

Du skal betale husleje i hele lejeperioden. Du kan dog gøre brug af den forudbetalte husleje i opsigelsesmånederne.
Det vil stå i din lejekontrakt hvordan og hvornår, du skal betale husleje. Oftest vil det foregår helt automatisk ved, at du tilmelder det betalingsservice.
Du kan i din lejekontrakt se, hvornår betalingen af lejen skal ske. Oftest vil det være til den første hverdag i hver måned.

Der er i lejeloven ingen tidsfrist for, hvornår udlejer skal tilbagebetale depositummet til lejer. Udlejer skal dog tilbagebetale depositummet lige så snart omkostningerne til istandsættelsen er opgjort. Lejer skal have præsenteret flytteopgørelsen, og skal have det resterende depositum tilbagebetalt sammen med opgørelsen.

Om du kan få boligstøtte er op til din nye kommune at vurdere. Du kan dog kun tages i betragtning til at modtage boligstøtte, hvis du lejer en helårsbolig med eget køkken. Er dette opfyldt vil kommunen vurdere om og hvor meget, du kan modtage i boligstøtte på baggrund af disse forhold:

  • Boligens størrelse
  • Huslejens størrelse
  • Antallet af personer i boligen
  • Din indkomst og formue
  • Om du er folkepensionist eller førtidspensionist

Bemærk, at hvis I bor flere sammen, er det kun én af jer, der kan få boligstøtte. Du kan godt søge om boligstøtte, hvis der er tale om et forældre køb eller i en fremlejet lejlighed, så længe I har lavet en lejekontrakt.

Husk også, at boligstøtten er et bidrag, og at du derfor stadig skal betale det resterende beløb af din husleje.


Du har mulighed for at søge om lån til indskud hos den kommune, du flytter til. Om kommunen vil låne dig pengene kommer bl.a. an på:

  • Din indtjening
  • Din samlede formue
  • Hvor du bor inden flytning

Du kan læse mere om reglerne og processerne for lån til indskud hos din kommune på borger.dk.


Fremleje

At fremleje en bolig betyder, at du lader en anden leje den bolig, du selv lejer. Der er visse regler for, hvornår og hvor længe, du må fremleje din lejebolig. Læs mere om reglerne for fremleje her.

Ja, du har faktisk i særlige tilfælde ret til at fremleje din bolig. Fremlejen skal bare følge lejelovens regler, hvilket betyder, at:

  • du kan fremleje boligen i højst to år
  • du kan fremleje boligen, hvis du er midlertidigt væk på grund af arbejde i udlandet, studieophold, sygdom, midlertidig forflyttelse eller uddannelse
  • du skal kunne dokumentere over for udlejer, at fraværet er midlertidigt, f.eks. ved kopi af ansættelseskontrakt, studiebevis e.l.

Du kan også fremleje din bolig delvist, dvs. leje et eller flere værelser ud og selv bo i resten. I det tilfælde må du må højst fremleje halvdelen af boligens beboelsesrum.

Du har som lejer ret til at fremleje værelser eller dele af din bolig, så længe du overholder to krav:

1. Antal kvadratmeter, du udlejer

Du må fremleje op til halvdelen af boligen. Er din bolig fx på 100 kvm, må du altså højest udleje 50 kvm.

2. Antal samlet beboere i boligen

Det samlede antal beboere må ikke overstige antallet af værelser. Bor du derfor i en 4-værelses lejlighed, må I maksimalt bo 4 personer i lejligheden.

Overholder du ikke disse regler risikerer du, at din udlejer modsætter sig fremlejeforholdet og det kan i yderste konsekvens straffes med bøde. Du kan læse mere om dette i lejelovens § 69, stk. 2.

Du skal være opmærksom på, at du ikke kan kræve en højere leje, end hvad du selv betaler i leje. Du kan læse mere om, hvordan du fastsætter lejen for værelset, og hvad du eller skal være opmærksom på her: Alt du skal vide, når ud vil udleje værelser i din lejebolig.

Husdyr og husorden

Det er op til din udlejer, om husdyr er tilladt eller ej i boligen. Din udlejer kan også lave restriktioner for, hvilke slags husdyr der i så fald er tilladt, samt hvor mange du må holde.

Find svar i din lejekontrakt og husorden

Det skal tydeligt stå i lejekontrakten, om lejer må holde husdyr eller ej. Dette vil typisk stå i et særligt afsnit i lejekontrakten omhandlende husdyr. I Typeformular A10, er det § 10.

Der kan dog være særlige regler for fx hvilke slags husdyr, lejer må holde, hvor mange eller hvilken race, det må være. De særlige regler skal tydeligt stå i lejekontraktens afsnit om særlige vilkår (§ 11 i Typeformular A10).

Reglerne for husdyr kan også stå i ejendommens husorden. Skulle der ske ændringer i husorden, således at tilladelsen til at holde husdyr fjernes, betyder det dog ikke, at nuværende husdyr ikke må blive boende - men nye husdyr må ikke flytte ind.

Står der ikke de samme regler om husdyr i din lejekontrakt og husorden, er det din lejekontrakt, der er gældende.

Lejeloven forholder sig ikke til, om det er tilladt at have husdyr i din lejebolig. Det er din udlejer, der bestemmer dette. Det er også op til dig udlejer, hvilke husdyr, du må holde og hvor mange, du må holde.

Det eneste, lejeloven forholder sig til i forhold til husdyr er hvis de er til gene for ejendommen, udlejeren, ansatte eller andre lejere i ejendommen. Dette kan medføre opsigelse af lejeforholdet.

Det er din udlejer, der bestemmer om - og hvor mange - husdyr, du må have i din lejebolig. 
Det er op til din udlejer, om du kan få dispensation til at have husdyr. Du skal derfor rette henvendelse til din udlejer, for at høre, om I kan lave en aftale.