Sådan fastsættes huslejen i lejeboliger

At fastsætte den rigtige husleje er vigtig, når du er udlejer. Som lejer kan du også have gavn af at forstå reglerne om huslejefastsættelse, så du ikke betaler for meget i husleje.

Hvad er husleje og hvad består den af?

Huslejen er det beløb, en lejer betaler til sin udlejer for leje af en bolig. En husleje betales typisk hver måned, men I kan godt lave andre aftaler om, hvornår og hvordan huslejen skal betales.

Der differentieres typisk mellem selve lejen for boligen og den samlede husleje, der i mange tilfælde også dækker over betaling til el, vand, varme og gas. Hvordan den samlede husleje fordeler sig skal oplyses i lejekontrakten.

I denne artikel kan du blive klogere på, hvordan selve lejen for boligen beregnes, og hvordan huslejen fastsættes.

Læs også om reglerne for huslejestigninger og -regulering.

 

Hvordan beregnes huslejen?

En husleje skal fastsættes i henhold til Lejeloven og/eller Boligreguleringsloven. Hvilke regler der gælder afhænger først og fremmest af, hvornår ejendommen er opført, og om ejendommen ligger i en reguleret eller ureguleret kommune. Men der gælder også andre regler, når huslejen skal fastsættes. Det kan fx være, hvor mange lejemål, der er i ejendommen, om det drejer sig om et værelse, eller om ejendommen er blevet gennemgribende renoveret.

 

Huslejen fastsættes ved én af tre mulige måder

Huslejen for boliger i en privat boligudlejningsejendom kan være én af tre mulige:

  • en omkostningsbestemt husleje
  • en husleje, der fastsættes efter 'Det lejedes værdi'
  • en fri lejefastsættelse (også kaldt 'aftalt husleje')

I illustrationen nedenfor kan du se, hvilken metode, der gør sig gældende i din bolig. De forskellige metoder gennemgås under illustrationen.

 

Huslejen i almene ejendomme

Drejer det sig om en almen bolig, fastsættes huslejen altid efter reglerne om balanceleje. Læs mere om balanceleje under illustrationen.

 

Er kommunen reguleret eller ureguleret?

De fleste kommuner er regulerede kommuner, og er derfor omfattet af Boligreguleringsloven. København, Aarhus, Aalborg og Odense er fx alle regulerede kommuner.

Ligger dit lejemål i en ureguleret kommune, og dermed ikke er omfattet af Boligreguleringsloven, men kun Lejeloven, skal huslejen fastsættes efter reglerne om 'Det lejedes værdi'.

Nedenfor kan du se listen over uregulerede kommuner.

  • Billund
  • Fanø
  • Fredensborg
  • Greve
  • Herning
  • Ikast-Brande
  • Læsø
  • Mariagerfjord
  • Rebild
  • Ringkøbing-Skjern
  • Samsø
  • Solrød
  • Struer
  • Thisted
  • Tønder
  • Varde
  • Vesthimmerland
  • Ærø

Står din kommune ikke på denne liste over 'uregulerede kommuner' betyder det, at din kommune er en reguleret kommune og derfor er omfattet af Boligreguleringsloven.

Fire måder at fastsætte huslejen på

Fastsættes huslejen som en omkostningsbestemt husleje, betyder det, at huslejen er beregnet ud fra udlejers udgifter til at drive ejendommen. Udover driftsomkostningerne kan udlejer også medregne et kapitalafkast.

Den omkostningsbestemte leje fastsættes ved hjælp af et driftsbudget for hele ejendommen. De samlede udgifter i driftsbudgettet fordeles derefter ud på de enkelte lejeboliger i henhold til boligernes værdi. Anses boligerne for at have nogenlunde samme værdi, kan fordelingen af udgifterne ske i henhold til boligernes areal.

Ejendommens driftsudgifter er fx:

  • Skatter og afgifter til det offentlige
  • Udgifter til vand, fællesbelysning, forsikringer og vicevært
  • Udgifter til anden renholdelse af ejendommen, lovpligtig hensættelse til vedligeholdelse og administration.

Følg omkostningernes udvikling på gi.dk

Du kan altid følge med i udviklingen i det opkrævede beløb til vedligeholdelse. Det gør du ved at slå ejendommen op på Grundejernes Investeringsfonds hjemmeside: www.gi.dk. Hvert år den 1. januar bliver betalingen til indvendig vedligeholdelse og til ejendommens vedligeholdelse forhøjet med en procentsats. Satsen følger udviklingen i nettoprisindekset. Forhøjelsen skal varsles med tre måneder. Det sker typisk samtidig med, at der varsles ændringer i din omkostningsbestemte husleje. 

Omkostningsbestemt husleje gælder for:

  • Ejendomme, der er er opført før 1991
  • Ejendomme, der ligger i en reguleret kommune, og som er omfattet af Boligreguleringsloven

Undtagelserne

Der er lejemål, der er undtaget fra reglen om omkostningsbestemt leje. Her gælder i stedet enten reglen om fastsættelse af leje efter det lejedes værdi eller fri lejefastsættelse:

  • Småhuse, der den 01.01.1995 omfattede seks eller færre lejemål (fx rækkehuse, ejerlejligheder eller villaer): Det lejedes værdi
  • Ejendomme, der er har gennemgået en gennemgribende forbedring: Det lejedes værdi
  • Enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i ejendommen: Det lejedes værdi
  • Ejendomme, opført efter 1991: Fri lejefastsættelse

Hvis lejeboligen er opført før 1991 og ligger i en ureguleret kommune, eller hvis den er undtaget reglerne for omkostningsbestemt leje, skal fastsættelsen af huslejen ske efter reglerne om 'Det lejedes værdi'.

'Det lejedes værdi' betyder: Den samme leje som for tilsvarende lejligheder med samme beliggenhed, art, størrelse og kvalitet i det område, ejendommen ligger.

Drejer det sig fx om huslejefastsættelse af et enkeltværelse, skal værelset sammenlignes med andre værelser i området, der er af cirka samme størrelse og kvalitet.

Fastsættelse efter 'Det lejedes værdi' gælder for:

  • Boliger opført før 1991 i en ureguleret kommune
  • Ejendomme, der har gennemgået en gennemgribende forbedring
  • Småhuse, der d. 1/1-1995 omfattede seks eller færre lejemål (fx rækkehuse, ejerlejligheder eller villaer)
  • Enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i ejendomme

Fastsættes din husleje efter regler om fri lejefastsættelse, betyder det, at udlejer frit kan fastsætte huslejen, så længe den ikke er urimelig høj. Sættes huslejen dog urimeligt højt, kan aftalelovens § 36 træde i kraft, og lejeaftalen kan helt eller delvist ændres eller tilsidesættes.

Fri huslejefastsættelse gælder for:

  • Ejendomme opført efter 1991
  • Tidligere erhvervslejemål taget i brug til privat beboelse efter 1991
  • Tidligere tagejendom taget i brug til privat beboelse efter 2002

I almene ejendomme bliver huslejen fastsat på baggrund af de driftsudgifter, der er på den enkelte ejendom. Det vil sige, at huslejen er bestemt af, hvad det koster udlejer at drive ejendommen.

Hvad dækker driftsudgifterne?

Driftsudgifterne er f.eks. skatter og afgifter til det offentlige, renovation, administration, udgifter til vand, fællesbelysning, forsikringer, vicevært og anden rengøring. Driftsudgifter er også penge, som udlejer ifølge loven skal sætte til side til vedligeholdelse o.l. (hensættelser).

Særligt til lejer

Hvis du mener, din husleje er for høj

Har du en fornemmelse af, at din husleje er for høj, kan du få Huslejenævnet til at vurdere din sag. Vurderes det, at din husleje er for høj kan den blive nedsat - også med tilbagevirkende kraft. 

Ønsker du at lade huslejenævnet vurdere din sag, skal du henvende dig til huslejenævnet i din kommune. Bor du til leje i en almen bolig, skal du henvende dig til det lokale beboerklagenævn. 

Det koster 319 kr. (2022) at indbringe en sag for huslejenævnet.

Du kan læse mere om huslejenævnet på din kommunes hjemmesiden. Du kan fx læs mere om huslejenævnet i Københavns Kommune, Aarhus kommune, Aalborg kommune eller Odense kommune.

Særligt til udlejer

Undgå at sætte huslejen for højt

Som udlejer har du mulighed for at få forhåndsgodkendt huslejen for dit lejemål hos kommunens huslejenævn. Med en forhåndsgodkendelsen har lejer ikke mulighed for at få nedsat lejen, så længe lejligheden er i samme stand, som da huslejenævnet besigtigede lejemålet.

Det koster 533 kr. (2022) at få en forhåndsgodkendelse. Du kan læse mere om retningslinjerne for forhåndsgodkendelsen af husleje på din kommunes hjemmesiden. Du kan fx læs mere om forhåndsgodkendelse hos Københavns Kommune, Aarhus kommune, Aalborg kommune eller Odense kommune.

Spørgsmål og svar om husleje

A conto betalinger er det beløb, som lejer betaler forud for en opgørelsen af det reelle forbrug. En a conto betaling vil derfor hver måned svare til 1/12 af det forventede årlige forbrug.

Når det reelle årsforbrug gøres op, skal udlejer aflægge opgørelsen for lejer, der enten vil blive efterkrævet et beløb eller får udbetalt det overskydende.

Skal lejer have penge tilbage, skal pengene udbetales samtidig med den første lejeopkrævning, efter opgørelsen er sendt.

Har lejer betalt for lidt a conto, skal resten betales til udlejer. Udlejer kan tidligst opkræve beløbet en måned efter, at regnskabet er sendt ud.

Betaler du huslejen for sent vil din udlejer sende et påkrav og bede dig betale huslejen senest 14 dage senere. Betaler du fortsat ikke huslejen, kan din udlejer vælge at ophæve lejeaftalen. Manglende eller for sen betaling af husleje anses som misligholdelse af lejekontrakten.

Hvor meget du må leje din lejlighed ud for afhænger af, om du skal følge reglerne for omkostningsbestemt leje, 'Det lejedes værdi' eller fri lejefastsættelse.

Hvilke regler der gælder, afhænger først og fremmest af, hvornår ejendommen er opført, og om den ligger i en reguleret eller ureguleret kommune. Men der gælder også andre regler, når huslejen skal fastsættes. Det kan fx være, hvor mange lejemål, der er i ejendommen, om det drejer sig om et værelse, eller om ejendommen er blevet gennemgribende reguleret.

Du kan læse om, hvilke regler, der gælder i netop din ejendom her i artiklen.

Hvordan huslejen skal betales, bør fremgå af din lejekontrakt. Her bør stå hvornår, hvordan og hvor ofte huslejen skal betales.

De fleste kan tilmelde huslejen til betalingsservice, hvilket er en god idé, så huslejen automatisk bliver betalt hver måned. En automatisk bankoverførsel kan også være en måde at sikre betalingen på, men her skal du som lejer selv tilrette overførslen, hvis der sker huslejestigninger.

Du kan i din lejekontrakt læse, hvornår, hvordan og hvor ofte, du skal betale husleje. Det typiske er, at du skal betale din husleje hver måned d. 1. hverdag i måneden. I nogle tilfælde kan der være tale om kvartalsvis betaling af leje. Her ville det også være hverdagen i den respektive måned, hvor lejen senest skal være betalt.

Som beboer i en lejebolig kan du, når du har en indkomst under et vist beløb, få tilskud til din husleje i form af boligstøtte.

Boligstøtte er et tilskud fra det offentlige til betaling af husleje.

Det er først og fremmest et krav, at du bor i en helårsbolig med eget køkken eller køkkenniche med indlagt vand og afløb.

Om du kan få boligstøtte afhænger derudover af:

  • Husstandens samlede indkomst og formue. Børns indkomst er ikke med i beregningen.
  • Huslejens størrelse (dog uden betaling til varme, vand, el og gas)
  • Lejeboligens størrelse
  • Antallet af voksne og børn i husstanden

Boligstøtten beregnes hver måned på baggrund af oplysningerne om din indkomst, som kommunen får fra SKAT. Sker der ændringer i din indkomst, vil der derfor også ske ændringer i din boligstøtte. Det kan fx være i tilfælde af udbetaling af en bonus.

Du kan læse mere om, hvordan du søger boligstøtte på borger.dk.

Alt til din indflytning

Få overblik over, hvad du skal huske, når du flytter ind i en ny bolig.

Spørgsmål og svar om lejekontrakten

Få svar på alt om lejekontrakten, fremleje, husleje, depositum, forudbetalt husleje og meget mere.

Udlejers guide til lejekontrakten

Som udlejer er lejekontrakten et af dine vigtigste dokumenter. Vi guider dig til, hvad du skal vide og være opmærksom på.